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2020年07月06日 15:56:39

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      中国网财经7月6日讯(记者安平实习生马雨筱旭)物业公司赴港上市的势头依旧不减。5月29日,第一服务控股有限公司(以下简称“第一服务”)向港交所递交招股书。

      资料显示,第一服务是由当代置业旗下的第一物业及第一人居合并而来。据了解,第一物业及第一人居均曾在新三板市场挂牌,于2019年12月摘牌。第一服务在招股书中称,摘牌是因为新三板市场由于其交易机制及低成交量难以反映第一物业及第一人居的实际价值,且新三板仅对合资格投资者开放,大大限制了公司的市场曝光。

      

      据招股书披露,第一服务的业务模式包括物业管理服务、绿色人居解决方案以及增值服务。截至2019年末,第一服务合约建筑面积的业务版图已涵盖中国19个省市的49个城市,在管建筑面积的业务版图涵盖13个省市的20个城市。

      2017-2019年,第一服务收益总额分别为3.79亿元、4.96亿元和6.25亿元,年内溢利分别为4184.5万元、5294.1万元和8386.2万元,权益持有人应占溢利分别为3964.8万元、5087.1万元和7729.4万元。

      在毛利方面,2017-2019年,第一服务的毛利分别为1.23亿元、1.65亿元和2.18亿元。其中,占收益总额比例最大的物业管理服务,其毛利率低于绿色人居解决方案和增值服务。截至2019年末,物业管理服务的毛利率为26.8%,而绿色人居解决方案以及增值服务的毛利率则分别为34.3%和46.3%。

      与多数物业公司类似,第一服务对母公司也颇为依赖。2017-2019年,第一服务在管物业的总建筑面积分别为731.8万平方米、1062.6万平方米和1354.3万平方米,在管项目分别为60个、75个和94个。其中,来自于母公司当代置业集团所开发物业的项目分别为49个、53个和63个,在管建筑面积分别为632.5万平方米、747.5万平方米和936.3万平方米。

      2017-2019年,第一服务为当代置业集团开发的物业提供物业管理服务产生的收益分别为1.5亿元、1.74亿元和2.16亿元,分别占同期物业管理服务产生的收益总额的95.22%、85.82%和79.36%。

      

      除了对母公司的依赖外,第一服务的负债及现金情况也并不乐观。

      据招股书披露,2017-2019年末,第一服务的流动负债分别为2.88亿元、3.34亿元和4.43亿元。然而,至2018年和2019年年末,第一服务的账上现金分别为3.11亿元和2.6亿元,已无法覆盖流动负债。

      有业内人士猜测,这或许是第一服务向股东派发高额股息所致。中国网财经记者在梳理招股书时发现,第一服务在2018和2019年分别宣派股息545.4万元和1.62亿元。而同期,第一服务的股东应占净利润分别为5087万元及7729万元。以此计算,第一服务2019年所派发股息是当期公司净利润的2.1倍。

      从股权结构来看,第一服务控股股东为张雷、张鹏所组成的一致行动人。招股书显示,张雷与张鹏已经订立一致行动协议,合计持有第一服务75.5%股权。因此,上市前夕,第一服务所派付的股息,大多数被“揣进”了张氏家族腰包。

      第一服务为何选择在上市前“突击分红”,所派付的股息金额由哪些因素决定?中国网财经记者就相关问题给第一服务方面发去采访函,但截至发稿未收到回复。

      

      第一服务在招股书中还披露了物业管理费收取困难等相关风险,第一服务表示,公司在收取空置率较高的住宅社区的物业管理费时可能遭遇困难。数据显示,2017-2019年,第一服务物业管理费的收款率分别为83.6%、83.4%和84.5%。

      物业费收取率与物业服务质量息息相关。中国网财经记者在查询中国裁判文书网时,共检索到涉及第一物业的裁判文书450余篇,其中与物业管理相关的有70篇。天眼查也显示,第一物业曾多次因物业服务合同纠纷被业主告上法庭。

      在各大上,可以看到第一物业经常与业主发生摩擦。2020年5月1日,人民网地方领导留言板上有安徽省合肥市当代花园业主投诉称,第一物业增值服务费高,入住两年业主未享受过增值服务,且物业拒绝解除增值服务合同。与此同时,第一物业把物业费和租赁车位费捆绑在一起收费,导致业主不能续租车位。

      2019年5月29日,当代万国府业主在苏州市阳光便民网站上投诉称,业主在正常时间内装修,遭到了第一物业阻拦,导致装修人员、装修物料均无法进场。

      对此,第一物业曾回复称,关于业主户内正常装修问题,物业正常积极配合,有部分违建单元城管已经介入,根据房屋装修管理规定,如进场材料不属于违建材料是可以正常进场。另外,现场装修,城管部门在严查,每天有专人坚守在万国府,如业主户内装修出现违建行为,城管会继续强制物业配合政府部门联系业主准备齐全材料。

      有关第一物业上市的相关进展,中国网财经记者将持续保持关注。

    责任编辑:陈悠然SF104




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